Nouvelle loi FIRPTA : le taux de retenue sur les ventes immobiliéres passe à 15 % pour les étrangers
Les ressortissants étrangers qui vendent des biens immobiliers sur le sol Américain peuvent faire face à une augmentation significative du taux de la taxe FIRPTA au moment de signer le contrat de vente d’un bien immobilier.
Petit rappel du fonctionnement de la loi FIRPTA :
Lorsque le vendeur d’un bien immobilier est une personne étrangère, le transfert d’argent résultant de cette vente est soumis à la Loi de l’Impôt de 1980 sur l’Investissement Etranger Biens Immobiliers (FIRPTA). Dans une telle transaction qui est soumise à FIRPTA, un pourcentage du prix de vente ou le montant réalisé est retenu. Le montant retenu est généralement de 10%, mais peut être d’un montant différent dans certains cas.
Le but de cette retenue à la source est de protéger l’acheteur du passif d’impôt à l’IRS pour les impôts dus par le vendeur, que le vendeur sera tenu de payer des impôts pour ses revenus et / ou ses gains sur la vente de l’immeuble. Le but de tenir l’acheteur responsable de la FIRPTA est d’assurer que la taxe soit bien payée, même si après le vendeur étranger peut n’avoir aucun lien avec les États-Unis. Avant l’existence de cette loi FIRPTA, l’IRS n’avait aucun moyen de s’assurer qu’un vendeur paie les impôts nécessaires suite à la vente de son bien immobilier.
Le vendeur obtiendra la différence entre le montant de la retenue et les impôts dus lorsqu’il déposera sa déclaration de revenus l’année suivante.
L’acheteur est responsable de la retenue FIRPTA, y compris le traitement de la procédure FIRPTA. Les obligations de l’acheteur pour la transaction FIRPTA comprennent la déclaration de la vente à l’IRS et le paiement de l’impôt requis à l’IRS. Si FIRPTA n’était pas bien menée, ou si le montant n’a pas été retenu par l’acheteur, l’acheteur est responsable des impôts dus à l’IRS pour le transfert de la propriété.
Il existe de nombreuses exigences et des documents spécifiques nécessaires pour effectuer une transaction FIRPTA, y compris l’identification certifiée, remplir des formulaires d’impôt, et plus encore.
À compter du 16/02/16, le montant de la retenue à la source a été augmenté de 10% à 15%, sauf si la vente entre dans le cadre d’une exonération. Voici un tableau de référence pratique pour les agents immobiliers et les vendeurs :
| Le biens sera utilisé comme résidence personnelle | Prix de vente égale ou inférieur à 300 000 $* | Au dessus de 300 000 $ et jusqu’à 1 million de Dollars | Au dessus de 1 millions de Dollars |
| Oui | Exemption | 10% | 15% |
| Non | 15% | 15% | 15% |
*Les résidences secondaires en plus de la résidence personnelle principale et les maisons ou appartements de vacances peuvent êtres exonérés dans certaines conditions, voir un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
Le « ACT PATH » augmente de 10% à 15% la retenue du gouvernement sur le prix de vente brut de certains biens immobiliers.
En Décembre 2015, une nouvelle loi connue sous le nom de Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015 (“PATH ACT”) a changé le montant de la retenue FIRPTA et cela à compter du 16 Février 2016. L’article 324 de la LOI PATH (ACT PATH) modifie le taux de retenue à la source de la FIRPTA de base à quinze pour cent (15%).
L’exemption de l’ancienne loi est toujours valable pour les ventes de 300 000 $ et moins si l’intention est d’occuper la propriété comme résidence personnelle.
L’exemption actuelle de toute retenue d’impôt si l’acheteur va occuper la propriété en tant que résidence personnelle et le prix de vente brut est 300 000.00 $ ou moins est encore applicables. L’acheteur doit avoir l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence personnelle principale pour au moins 50% du nombre de jours que la propriété est utilisée par toute personne pendant chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date d’achat.
La retenue à la source de 15% à la source est applicable pour les ventes jusqu’à 300 000 $ et en dessous si l’acheteur n’occupera pas la maison en tant que résidence principale personnelle.
Si le prix de vente brut est inférieur ou égal à 300 000.00 $ et que l’acheteur n’a pas l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence, le taux de retenue à la source de 15% est applicable.
10% de retenue à la source s’applique pour les ventes entre 300 000 $ et 1.000.000 $ si l’acheteur à l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence
Lorsque l’acheteur a l’intention d’utiliser la propriété comme sa résidence personnelle principale et que le prix de vente brut est supérieur à 300,000.00 $, mais pas supérieur à $ 1,000,000.00, le taux de retenue à la source est de 10% du prix de vente brut. L’acheteur doit avoir l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence principale pour au moins 50% du nombre de jours que la propriété est utilisée par toute personne pendant chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date d’achat.
15% de retenue à la source s’applique pour les ventes de plus de 300 000 $ lorsque l’acheteur n’a pas l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence
Si le prix de vente brut dépasse $ 300,000.00 et que l’acheteur n’a pas l’intention d’occuper la propriété comme sa résidence personnelle principale, le taux de retenue à la source de 15% est applicable.
Aucune autre réglementation ou information supplémentaire n’a été communiqué par l’IRS pour le moment.
À l’heure actuelle l’IRS n’a pas émis de réglementation en ce qui concerne les modifications ci-dessus référencées à la taxe FIRPTA. Ni publié de nouveaux règlements quant aux critères pour l’utilisation prévue de la propriété comme résidence principale, résidence occasionnelle, ou de résidence exclusive. Nous prévoyons que l’IRS va réviser leurs formulaires et procédures nécessaires à l’application de ce changement de loi FIRPTA.
Un bulletin d’information à été envoyer aux experts-comptables, avocats fiscalistes et title company. Pour plus de détails prenez un rendez-vous avec un professionnel.
