Eviter Les Pièges Avant d’Investir à Miami

“Le bénéfice se fait toujours à l’achat non à la vente”
Brigitte Benichay, professionnelle de l’immobilier depuis plus de 25 ans à Miami, vous donne de précieux conseils.

En reprise soutenue au cours des deux dernières années, le marché immobilier de la Floride demeure très attirant pour les français qui désirent acquérir une propriété.

Les questions à poser

La fiche cadastrale

C’est la fiche signalé- tique de la propriété. Elle permet de connaître l’historique des ventes du bien : De voir l’évolu- tion des taxes foncières ainsi que leur valeur au- jourd’hui. Cette pre- mière analyse vous
donnera une idée plus précise de la propriété et vous permettra de savoir si vous
n’êtes pas victime d’un Flip : Propriété revendue le double de sa valeur en moins de 6 mois.

La valeur vénale

Nous les appelons “les compara- bles”. C’est l’analyse comparée des dernières ventes du même type de propriétés, même taille, même âge, même quartier dans les derniers 6 mois. C’est essentiel pour savoir si vous faites une bonne affaire !

Le règlement de copropriété

Le cahier des charges est très important surtout quand il s’agit de la location de votre appartement. En effet, la réglementation est très forte en Floride et en particulier à Miami Beach. Certains im- meubles n’autorisent la location qu’au bout de 2 ans après avoir été propriétaire. Si votre but est de le louer en saisonnier, à savoir à la semaine, c’est pratiquement impossible sur Miami Beach sauf pour un appartement hôtel.

Les finances de l’immeuble

Il est judicieux de demander le relevé annuel des dépenses de l’immeuble pour étudier la stabilité de la gestion et la solidité des finances. Et surtout, ne pas se retrouver avec un rappel de charges exorbi- tant dès la 1ère année.

Le contrat

En Floride, il n’y a pas d’offre d’achat ni de promesse de vente mais un contrat unique qui fait feu de tout droit. Une fois signé par toutes les par- ties, il ne peut être altèré. Toutes les dates sont bu- toirs et doivent êtres respectées au risque de perdre votre dépôt de garantie.

La signature – Le closing

Il est recommandé d’utiliser un avocat spécialisé en immobilier qui protégera au mieux vos intérêts. Ils
n’existent pas de frais de notaires proprement dit en Floride mais les frais de “signature” sont moins de 2% de la valeur du bien.

Le titre de propriété

Il est judicieux de prendre la propriété au nom d’une LLC, équivalent d’une SCI française. Vous serez protégez contre la responsabilité civile. Et au moment de la revente, vous ne serez pas prévélé de 10% de retenue à la source. Mais
surtout il est important d’être 2 membres dans la société sinon vous serez consideré en individuel.