La fiscalité de l’immobilier aux Etats-Unis

Le système fiscal américain prévoit l’imposition de ses contribuables à trois niveaux : Fédéral, État et Local.
Le taux maximum de l’impôt sur les revenues est de 35%.

L’impôt Fédéral : Le barème est déterminé en fonction de la situation familiale. Comme dans de nombreux pays, les services fiscaux américains distinguent les célibataires seuls ou chargés de famille et les couples mariés. Il existe un système assez souple d’abattements pour frais professionnels. Ils sont plus nombreux et plus souples qu’en France, le calcul de l’impôt sur le revenu s’effectue après application de ces abattements et déductions.

L’impôt d’État : Bonne nouvelle ! La Floride ne prélève pas d’impôts sur le revenu des personnes physiques. Cette règle est formellement inscrite dans sa constitution. En effet, à l’époque où la Floride n’était qu’un vaste marécage infesté d’alligators et ne connaissait pas la climatisation, c’était un moyen plutôt efficace d’attirer l’immigrant.

Les impôts locaux : Ces taxes s’adressent aux résidents et non-résidents, et financent le fonctionnement des comtés, des municipalités, des infrastructures, des districts scolaires et municipaux.

1) Property tax : C’est la taxe d’habitation et foncière, elle est basée sur le prix de vente moyen du même type de bien, sur les transactions de l’année précédente. En Floride, elle correspond à environ 2% de la valeur cadastrale du bien. Il est à noter que cette taxe est déductible fiscalement. L’impôt qui réduit l’impôt…
2) Sales and use tax : Il s’agit d’un impôt sur la vente de biens appliquée au taux de 6% auquel s’ajoute une éurtaxe qui varie suivant les comtés (+1% pour Miami Dade). Cette taxe est collectée par les entreprises auprès des consommateurs. Notez qu’il n’y a pas de sales tax sur les services.

L’impôt sur les revenues locatifs : Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux États-Unis y sont imposables conformément à l’article 6-1 de la convention Franco-américaine du 31 Aout 1994. Ils sont exonérés d’impôts en France (mécanisme de crédit d’impôts prévu par l’article 24).

La possibilité d’amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l’ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant, mais aussi un billet d’avion par an, permet de dégager le plus souvent un déficit foncier et de ne pas générer d’impôts sur le revenu ou très peu.

L’intérêt fiscal réside donc dans l’exonération fréquente d’impôt sur les revenus procures par le bien acquis aux États-Unis.

L’impôt sur les plus-values immobilière : Il est très faible par rapport à la France, c’est un des grands avantages de l’investissement immobilier en Floride.

En cas de revente ultérieure, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt fédéral au taux de 15%. Il n’y a pas d’impôt au niveau de l’État de Floride. La plus-value est imposable aux États-Unis en application de l’article 13-1 de la Convention du 31 Aout 1994. La France ne se reconnait pas le droit d’imposer la plus-value éventuelle réalisée aux États-Unis, en pratique. Le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d’aboutir à l’exonération. Les déficits comptables cumules pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession. Par ailleurs, la plus-value de cession, qu’elle que soit le montant, qui est réinvestie n’est pas imposable. Pour avoir l’assurance que l’ensemble des impôts dus par l’assujetti étranger sera payée, une retenue à la source de 10% à titre de garantie est opérée sur le prix de revente du bien par l’État Américain. Cette somme sera rendue très rapidement si vous n’avez pas de dette vis-à-vis du fisc Américain.

Il existe une possibilité d’exonération de cette retenue en créant une société LLC (SARL Américaine).

Pour plus d’informations, pour des questions d’ordres techniques ou des cas particuliers, nous mettons, si nécessaire, à votre disposition une liste d’experts présents dans le pays tel que des comptables, des avocats ou encore des fiscalistes…

En résumé :
Si vous achetez un bien en Floride pour les vacances et que vous en percevez des revenus :

• Le seul impôt à payer sera la « Property Tax ». (équivalent taxe d’habitation et foncière)
• En France aucun impôt ne sera du, mis à part l’ISF.

Si vous achetez un bien en Floride que vous le louez et que vous percevez des revenues de celui-ci :

• La « Property Tax ».
• L’impôt sur le revenu locatif au niveau fédéral qui après abattement, amortissements, et frais déductibles, l’imposition est fortement minorée voir ramenée a zéro.
• En France, aucun impôt ne sera du grâce à la convention fiscale franco-américaine, mis a part l’ISF